Этот термин всплывает при уплате налогов, при продаже жилья, при оформлении наследства. И каждый раз — один и тот же вопрос: что это за цифра и почему она именно такая?
Государственная оценка — это не рынок
Кадастровая стоимость — официальная стоимость, которую государство присваивает объекту недвижимости. Не рыночная цена, не сумма сделки — расчётная величина по специальной методике.
Оценку проводят государственные бюджетные учреждения (ГБУ), созданные в каждом регионе. В Челябинской области этим занимается ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки». Они не оценивают каждый дом отдельно — работают с тысячами объектов одновременно, используя статистические модели.
Результат вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — и доступен бесплатно в любой момент.
Почему кадастровая отличается от рыночной
Рыночная стоимость отражает то, за сколько дом реально купят прямо сейчас. Она учитывает всё: свежий ремонт, вид из окна, соседей, актуальный спрос, торг между продавцом и покупателем.
Кадастровая стоимость ничего этого не учитывает. Один расчёт на тысячи похожих объектов в регионе, без индивидуальных особенностей конкретного дома. Расхождение бывает значительным в обе стороны: кадастровая нередко оказывается на 30–50% ниже рыночной — или на 20–40% выше неё. Второй вариант — прямой повод оспорить.
Плановая переоценка проводится не реже раза в 4 года.
Где применяется кадастровая стоимость
Налог на имущество
Главная сфера применения. Налог на частный дом для физических лиц считается от кадастровой стоимости с вычетом 50 м² площади и стандартной ставкой 0,1%.
Пример: кадастровая стоимость дома 4 млн рублей, площадь 100 м².
- Стоимость 1 м²: 40 000 рублей
- Вычет 50 м²: 2 000 000 рублей
- Налоговая база: 2 000 000 рублей
- Налог: 2 000 рублей в год
Подробный разбор формулы — в статье налог на частный дом.
Земельный налог
Считается от кадастровой стоимости участка. Ставка для земель ИЖС и ЛПХ — 0,3%. Участок 6 соток с кадастровой стоимостью 600 000 рублей даёт 1 800 рублей в год — сумму, которую многие владельцы даже не замечают в общем уведомлении.
НДФЛ при продаже
Продаёте дом дешевле 70% от кадастровой стоимости — налоговая посчитает НДФЛ с 70% кадастровой, а не с фактической суммы. Занижать цену сделки ради экономии на налоге рискованно и в итоге невыгодно.
Наследство и дарение
При оформлении наследства и дарственных кадастровая стоимость используется для расчёта госпошлины и иногда — НДФЛ одаряемого.
Как узнать кадастровую стоимость своего дома
Три способа — все бесплатные и быстрые.
Публичная кадастровая карта — pkk.rosreestr.ru. Ищете объект по адресу или кадастровому номеру, стоимость отображается в карточке.
Сайт Росреестра — сервис «Справочная информация» на rosreestr.gov.ru.
Выписка из ЕГРН — через Госуслуги или МФЦ. Электронная версия готова за несколько минут.
Как оспорить, если цифра завышена
Оспорить кадастровую стоимость — законное право собственника. Нужен отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки. С этим отчётом обращаетесь в комиссию при ГБУ или сразу в суд.
Расходы на оценщика: 15 000–40 000 рублей. Смысл есть, когда кадастровая превышает рыночную больше чем на 30%: тогда ежегодная экономия на налогах отбивает затраты за 2–4 года.
При положительном решении налог пересчитывают с начала года, в котором вы подали заявление.
Кадастровая стоимость и продажа: нюанс, о котором забывают
Когда продаёте дом, кадастровая стоимость становится контрольной точкой для налоговой. Цена продажи ниже 70% от кадастровой — НДФЛ рассчитают не с фактической суммы, а с этих 70%.
Пример: кадастровая 6 млн рублей, продаёте за 3 млн. Налоговая база: 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 рублей. Именно с этой цифры вычтут расходы на покупку и посчитают налог. Продавать дешевле кадастровой можно — нужно лишь понимать последствия.
Кадастровая стоимость и ипотека
При оформлении кредита банк заказывает независимую рыночную оценку — именно она определяет, сколько банк готов выдать. Кадастровая стоимость напрямую на это не влияет.
Но косвенная связь существует: если кадастровая сильно ниже рыночной — это иногда сигнал о проблемах в документах объекта, и банк может запросить дополнительные пояснения.
Если вы только выбираете дом — проверьте кадастровую стоимость до сделки. Зайдите на сайт Росреестра, введите адрес: за несколько минут узнаете, сколько придётся платить налога каждый год. Лучше знать это до подписания договора.
Все дома в посёлке Ёлкино зарегистрированы в ЕГРН. Кадастровую стоимость любого объекта из каталога можно бесплатно проверить через Росреестр по адресу. Каталог →
