Чек-лист приёмки готового дома у застройщика: что проверить до подписания акта

Передаточный акт — последний документ перед тем, как дом становится вашим. После его подписания формально вы приняли объект и согласились со всеми его характеристиками. Гарантийные обязательства застройщика никуда не уходят, но любые претензии после подписания акта решаются дольше и сложнее.
Этот материал — практический чек-лист на день приёмки. Возьмите его с собой при осмотре, лучше распечатанным, и проходитесь пункт за пунктом. Это не займёт больше 1,5–2 часов и снимет 90% возможных проблем.

До разговора о самих пунктах — что должно быть в руках на момент приёмки.
Распечатанный план дома с указанием всех помещений и их площадей. Договор купли-продажи или ДДУ. Технический паспорт дома с характеристиками. Блокнот и ручка для записи замечаний. Рулетка. Фонарик. Уровень (можно простой пузырьковый). Зажигалка или свеча — проверять вентиляцию. Бумажные полоски — проверять тяги. Камера телефона с заряженной батареей и достаточно памяти под видео и фото.
Идеально приехать с человеком, который имеет строительный опыт. Свежий взгляд видит проблемы, на которые вы сами «закроете глаза» от радости.

Начните с внешнего осмотра, до того как зайдёте внутрь.
Фасад дома. Осмотрите со всех сторон. Нет ли трещин в кладке или штукатурке, повреждений облицовочного кирпича, неровностей швов. Подойдите близко, осмотрите низ стен в местах, где может стоять вода.
Цоколь и отмостка. Цоколь должен быть закрыт, отмостка — с уклоном от дома 3–5%. Проверьте отсутствие трещин в отмостке и контакт её со стеной (там должен быть деформационный шов).
Кровля. С земли осмотрите состояние крыши: ровно ли уложен материал, нет ли видимых повреждений, торчащих элементов. Снегозадержатели и водостоки на месте.
Окна и двери снаружи. Все ли стеклопакеты целые, без сколов. Уплотнители в дверных и оконных рамах — на месте, без повреждений. Откосы окон — заполнены и закрыты.
Участок и подъезд. Покрытие дороги к дому в порядке. Если есть ландшафтные работы — выполнены по проекту. Забор по периметру в норме.

Входим. Первое впечатление часто обманчивое — нужен системный осмотр.
Входная дверь. Открывается и закрывается без усилий, замки работают плавно, ключи передаются в количестве, указанном в договоре. Уплотнитель по периметру без зазоров.
Полы в прихожей. Покрытие уложено ровно, без вздутий, царапин и сколов. Швы плотные. Под ногами не пружинит и не скрипит.
Стены и потолки. Без трещин, пятен влаги, следов протечек. Углы прямые. Освещение работает.

Для каждой комнаты пройдитесь по одинаковому списку.
Стены. Окраска ровная, без потёков и пропусков. Обои (если есть) — без пузырей, стыки плотные. Углы прямые — проверьте уровнем хотя бы по два-три угла.
Потолок. Ровный, без трещин и пятен. Если натяжной — без провисов, аккуратные стыки по периметру.
Пол. Покрытие лежит ровно, нет щелей и вздутий. Плинтус по периметру без зазоров со стеной. Если ламинат — попрыгайте по нему ногами, проверяя жёсткость основы.
Окна. Все режимы открывания работают: распашной, поворотно-откидной. Фурнитура в порядке. Стеклопакет без сколов. Подоконник установлен ровно, не качается. Откосы закрыты и без пустот (постучите — звук должен быть глухой, не звонкий).
Электрика. Все розетки и выключатели в комнате работают. Включите свет — все лампы исправны. Заземление в розетках проверяется специальной отвёрткой-тестером, его можно взять в любом строительном магазине за 200–300 ₽.
Двери. Открываются и закрываются без перекосов, ручки и замки работают. Между полотном и коробкой одинаковые зазоры по всему периметру.

В кухне больше всего инженерии — пройдите по ней внимательнее.
Вода. Откройте все краны. Напор должен быть нормальным, без пульсаций. Подождите минуту — нет ли подкапываний под мойкой, в местах соединения труб. Горячая вода действительно горячая, не теплоид с привкусом ржавчины.
Канализация. Слив воды — быстрый, без бульканья. Никаких неприятных запахов от сифонов.
Вытяжка. Включите. Поднесите к решётке полоску бумаги — её должно засасывать. Если бумага падает или висит — тяга слабая, нужно разбираться.
Электрика для техники. Розетки для плиты, посудомойки, духовки — выделенные линии с собственным автоматом в щитке (об этом — в статье про электрику в частном доме).
Газ. Если кухня газовая — кран и подключение в исправном состоянии. Проверьте отсутствие запаха газа в зоне крана.

Самая инженерно нагруженная зона.
Вентиляция. Зажгите спичку или зажигалку и поднесите к вентрешётке. Огонь должен заметно отклоняться в сторону решётки. Если нет — вентиляции практически нет, и это серьёзный недостаток.
Сантехника. Унитаз без сколов, бачок наполняется и спускает воду нормально. Раковина без трещин, смеситель работает. Душ или ванна — работают, на трапе нет застоя воды.
Гидроизоляция. Проверьте углы пола, под ванной и душевым поддоном. Если виден герметик — он должен быть аккуратным, без разрывов.
Тёплый пол. Если предусмотрен — включите термостат, через 10–15 минут пол должен ощутимо нагреться.
Электрика влажной зоны. Все розетки и выключатели — с защитой IP44 или выше. Питание санузла должно идти через УЗО (это видно по щитку).

Сердце инженерных систем дома. Уделите этому помещению особое внимание.
Котёл. Включён, работает, индикаторы в норме. Никаких посторонних шумов или вибраций. На корпусе нет следов конденсата.
Дымоход. Подсоединён правильно, без видимых щелей в местах соединений.
Трубы и обвязка. Никаких подтеканий в местах соединений. Запорная арматура и манометры на месте. Расширительный бак установлен.
Документы на оборудование. Паспорта на котёл, насос, бойлер (если есть). Гарантийные талоны от производителя.

Откройте дверцу щита. Внутри должны быть подписаны все автоматы — какой за какую зону отвечает. Если подписей нет — это нарушение, попросите застройщика подписать или сделайте это сами при сопровождении электрика.
УЗО для влажных зон (кухня, санузлы, наружные розетки) — отдельные, кроме общего УЗО. Реле напряжения (защита от скачков) — рекомендуемое оборудование, проверьте его наличие.

После осмотра самого дома проверьте полноту документов от застройщика.
Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН. Технический паспорт дома. Документы на инженерные системы (паспорта котла, насоса, узлов учёта). Гарантийные обязательства застройщика (5 лет на основные конструкции, 3 года на отделку и инженерию). Исполнительная документация (схемы скрытой электропроводки, водопровода, отопления — пригодятся при любом ремонте).

Если в процессе осмотра выявлены недостатки — фиксируйте письменно прямо в передаточном акте или в отдельном документе. Сфотографируйте каждый недостаток на телефон с указанием места.
Передаточный акт можно подписать с оговоркой «дом принят с замечаниями, указанными в приложении» — это нормальная практика. Затем застройщик устраняет недостатки в согласованный срок (обычно 30–60 дней), после чего вы подписываете финальный акт без замечаний.
Если недостатки серьёзные (неработающие инженерные системы, существенные строительные дефекты) — приёмку можно отложить до устранения, не подписывая акт вовсе.

Грамотная приёмка готового дома — это инструмент защиты ваших интересов как покупателя. Полтора часа времени с чек-листом окупают себя десятки раз, если что-то всплывает на этапе вселения вместо момента сделки.
Купить готовый дом с прозрачной приёмкой — это и есть преимущество работы с проверенным застройщиком. В «ЁЛКИно» мы сами заинтересованы в том, чтобы все вопросы решались до подписания акта — это экономит время и нам, и покупателю в перспективе.
Посмотреть каталог домов в «ЁЛКИно»